Hoe maak ik bezwaar tegen de WOZ-waarde van mijn huis? FEBRUARI 2018
Dezer dagen valt bij veel huizen weer de envelop op de mat met de WOZ-waarde. Bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking doen niet veel mensen, terwijl het soms best een voordeeltje op kan leveren. Dit is wat je moet weten over de WOZ-waarde.
De WOZ-waarde is een inschatting van de waarde van je huis die wordt gebruikt om de hoogte van een aantal belastingen te bepalen. Het is vrij makkelijk om te achterhalen hoe de gemeente tot dit bedrag komt. Soms klopt er weinig van en kun je het aanvechten.
Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?
De gemeente bepaalt de waarde van een woning of een andere onroerende zaak aan de hand van een taxatie. Hierbij wordt het bedrag berekend dat het pand had moeten opbrengen op 1 januari van het voorgaande jaar, de waardepeildatum.
De taxateur kijkt onder andere naar gegevens over de grond en het gebouw. Hij bezoekt vergelijkbare panden die rond de waardepeildatum zijn verkocht, of die in een steekproef zijn geselecteerd.
Via een computermodel komt er dan voor ieder huis een waarde uit rollen. Voor bedrijfspanden gebruikt de gemeente andere taxatiemethoden, die uitgaan van bijvoorbeeld de verhuurwaarde of de herbouwwaarde.
Gemeenten bepalen de WOZ-waarde van alle panden ieder jaar opnieuw. De beschikking is dus één jaar geldig.
Waarvoor is de WOZ-waarde van belang?
De WOZ-waarde werkt door in soms wel vier verschillende belastingen. Zo is de onroerendzaakbelasting die je moet betalen een percentage van de WOZ-waarde van je huis. Ook het eigenwoningforfait in box 1 van de inkomstenbelasting vloeit voort uit de WOZ-beschikking.
Als je na 1 januari 2018 een huis koopt of hebt gekocht, moet je verder bij de waterschapsbelasting een heffing betalen die samenhangt met de WOZ-waarde van je huis: de watersysteemheffing. Sommige gemeenten gebruiken de WOZ-waarde daarnaast om de hoogte van de rioolheffing te bepalen.
Hoe kan ik controleren hoe de gemeente tot dit bedrag is gekomen?
Het taxatieverslag is op te vragen bij de gemeente. Daar staat in welke panden in de omgeving zijn gebruikt als maatstaf om de WOZ-waarde van jouw huis te bepalen. Gemeenten sturen het taxatieverslag soms ook mee als bijlage bij de WOZ-beschikking.
Dit taxatieverslag kun je naast de gegevens van het Kadaster leggen. Die houdt van ieder huis dat in Nederland wordt verkocht de koopsom bij en die gegevens zijn openbaar. Je kunt dus kijken wat er in je buurt betaald wordt voor huizen die op het jouwe lijken.
Als je pas na 1 januari van het voorgaande jaar eigenaar of huurder bent geworden van je huis, gaat het iets anders. Je krijgt dan de WOZ-beschikking niet automatisch toegestuurd. De WOZ-waarde kun je dan opvragen via MijnOverheid.nl of bij de gemeente.
Belangrijk om te weten is dat de taxateur alleen een algemene inschatting maakt van vergelijkbare panden. Gebreken van individuele huizen worden niet meegenomen, terwijl die de waarde van de woning wel lager maken. Denk aan achterstallig onderhoud of gedateerde voorzieningen, zoals een oude badkamer, keuken of toilet.
Hoe kan ik bezwaar maken tegen de hoogte van de WOZ-waarde?
Bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking moet schriftelijk. In de brief waarin de WOZ-waarde van je huis wordt medegedeeld, staat het adres waar dat kan. Je moet bij je bezwaar vermelden waarom je het niet met de hoogte van het bedrag eens bent.
Bezwaar maken moet binnen zes weken nadat je de beschikking binnen hebt. De gemeente heeft zelf meer tijd om dan weer een antwoord te geven: dat moet in ieder geval in hetzelfde kalenderjaar waarin de beschikking is opgesteld. Als je het vervolgens echt helemaal wilt uitvechten, is er ook nog de mogelijkheid tot beroep bij een rechtbank.
Je kunt een taxateur inschakelen om de waarde van je huis nog eens te bekijken. Dat kost natuurlijk geld, maar als je bezwaar wordt gehonoreerd, kun je in aanmerking komen voor een proceskostenvergoeding.
Heeft het zin om de WOZ-waarde aan te vechten?
Er komt dus redelijk wat rompslomp kijken bij het aanvechten van een WOZ-beschikking en om die reden waagt bijna niemand zich eraan. In Nederland maakt minder dan 2 procent van de 7,6 miljoen mensen die een WOZ-beschikking krijgen bezwaar, blijkt uit cijfers van de Waarderingskamer.
Maar áls je de stap zet is het vaak wel lonend: iets meer dan de helft van de bezwaren wordt gehonoreerd. Gemiddeld levert het een jaarlijks voordeel van bijna 300 euro op als je de WOZ-waarde op deze manier naar beneden weet te krijgen.
